ホアヒンでの未完成分譲マンションの購入：リスクとメリット（2026年版ガイド）

ホアヒンは、タイで最も人気のある沿岸不動産市場の一つとなっており、海外からの購入者の多くは、未完成物件のコンドミニアムを通じてこの市場に参入しています。手頃な購入価格、柔軟な支払いスケジュール、そして建物が完成する前に最良のユニットを確保できるという点から、未完成物件は魅力的な選択肢となっています。 しかし、このプロセスには、デベロッパーの華やかなパンフレットには必ずしも明記されていない法的・財務的なリスクが伴います。本ガイドでは、その両面を率直に解説しています。これにより、マーケティング上の情報ではなく、市場の実際の仕組みに基づいて判断を下すことができるでしょう。.

ホアヒンにおいて、「オフプラン」とは実際にはどういう意味なのでしょうか？

「オフプラン」とは、まだ存在しない物件に資金を投じることを意味します。建築図面やモデルルーム、CGIレンダリング画像、そしてデベロッパーの実績を基に購入し、その後は待つことになります。 タイでは、ほとんどのコンドミニアムプロジェクトが、プレセールスの開始から引き渡しまで20～30ヶ月を要するため、鍵を受け取るまでに2～3年間、資金が拘束されることがよくあります。.

特にホアヒンでは、このプロセスはプーケットやバンコクに比べてより保守的な傾向があります。この地域の市場は、主に最終ユーザー向けであり、ライフスタイル志向が主流です。 購入者が求めているのは、投機的な転売目的ではなく、海辺の退職後の住まい、あるいは使用していない間は賃貸収入が得られる別荘です。開発プロジェクトの多くは低密度で需要主導型であり、つまり開発業者は、確実な購入者層が確保されるまでは一般的に販売を開始しません。 リスクを評価する際には、こうした背景が重要になります。着工前に40戸のプロジェクトのうち60%を事前販売済みの開発業者は、レンダリング画像だけで400戸を販売しようとしている開発業者とは、状況が大きく異なるのです。.

未完成物件の契約を結ぶ際、購入者が得るものは、合意された仕様に基づいて建設され、将来のある時点で購入者の名義に移転される完成済み住戸に対する契約上の権利です。このガイドに記載されているあらゆるリスクとメリットは、この一点に由来しています。.

外国人はホアヒンで未完成の分譲マンションを合法的に所有できますか？

そうですね。そして、分譲マンションは、外国人が不動産を所有できる数少ない手段の一つです。 タイの所有権付き不動産. 「分譲マンション法」B条に基づき。.E. 2522（1979年）によれば、外国人は法的に物件を完全所有することができ、所有権証書には本人の名前が記載され、所有権に有効期限は設けられていない。. 売却したり、賃貸に出したり、抵当に入れたり、相続人に譲ったりすることができます。.

最大の制約は、外国枠である。. 同法は、分譲マンションの登録延床面積の最大49%までを外国人による集合所有の上限としている。. 。残りの51%は、タイ国民またはタイに登録された法人が保有しなければならない。この割当枠は、戸数ではなく延床面積に基づいて算出されるため、プロジェクトや開発業者ごとではなく、建物ごとに適用される。.

所有権を登記するには、外国人購入者は、購入資金が外貨でタイに送金されたことを証明する必要があります。送金を受け取ったタイの銀行は、「外国為替取引（FET）」フォーム（「Tor Tor 3」と呼ばれることもあります）を発行し、所有権登記の際に土地局へ提出する必要があります。. この要件により、現地の銀行口座から現金でタイのコンドミニアムを購入し、完全所有権を取得することはできません。外国からの資金移動については、その証明書類を提出する必要があります。.

未完成物件の購入の場合、割当枠とFETフォームは、契約締結時ではなく、所有権移転の時点で重要となります。これがお客様のリスクプロファイルにどのような影響を与えるかについては、以下のセクションで詳しく説明します。.

ホアヒンで未完成物件を購入することの、実際のメリットは何でしょうか？

その見返りは現実的かつ測定可能です。また、初期段階で大きな成果が得られるため、早い段階で参入し、最後まで持ち続けることで、その成果が最も明確に現れます。.

販売開始時の価格割引。デベロッパーは、購入者の確約を確保し、建設の勢いを維持するための資金を調達するため、プレセールスや建設初期段階において最も低い価格を設定します。タイでは、この販売開始前の割引は通常、予想完成価格より10～25%低く設定されており、市場が動き出す前から早期購入者に価値上昇の余地が組み込まれています。 コンドミニアム価格が上昇を続けているホアヒンでは、 年間3–7%、2024年の取引高は45%へと急増した, 、発売前の価格を確定させることは、開発者からの割引と、建設期間中の価格上昇の両方を確保することになります。.

分割払いスケジュール。未完成物件の購入者は、購入代金を全額前払いするのではなく、建設の各段階に合わせて支払いを分散させます。 タイの標準的な未完成物件の支払いスケジュールは、通常、予約金（約100,000バーツ）、契約締結時の頭金10～20%、建設中の各段階での小規模な支払い、そして所有権移転時の最終一括払い40～50%という流れになります。 この仕組みにより、海外からの購入者は数年にわたる外貨送金を計画することができ、完成物件を購入する際に生じる一括支払いのリスクを軽減することができます。.

住戸の選定。早い段階で購入した人が優先的に選べます。階数、向き、海の景色か庭の景色か、角部屋か中層階か――こうした選択肢はあっという間に埋まってしまいます。プロジェクトが70%完売する頃には、残っているのは、早い段階で購入した人たちが希望の物件を選んだ後に残ったものだけとなります。.

現代的な仕様。ホアヒンの新築コンドミニアムは、国際基準に基づいて建設されるケースが増えており、プール、コワーキングスペース、スマートホームシステムといったリゾートスタイルの設備が整っており、これらは中古物件では到底及ばないものです。例えば、 賃貸物件投資家, 、管理の行き届いた建物にある新築物件は、通常、築年数の古い物件よりも高値で取引される傾向があります。.

未完成物件と完成済み物件：一目でわかる比較

未完成物件を購入する際のリスクにはどのようなものがあり、そのうちのどれがホアヒン特有のリスクなのでしょうか？

タイにおける未完成物件購入のリスクは現実のものであり、そのリスクは小規模なデベロッパーに限ったことではありません。各リスクの種類と、それがホアヒンにおいて具体的にどのような形で現れるかを理解することは、購入をうまくコントロールできるか、それとも多額の損失を招く失敗を犯すかの分かれ目となります。.

デベロッパーの不履行。これは最悪のシナリオであり、契約を締結するまでほとんどの購入者が気づかない構造的な問題を抱えています： タイの法律では、開発業者が購入者からの支払いを第三者によるエスクローで預かることを義務付けていません。. マイルストーン支払いをすると、その資金は開発業者の銀行口座に直接振り込まれます。完成前に開発業者が支払不能に陥った場合、その資金を取り戻すのは困難で、時間もかかります。 破産手続きにおいては、あなたは無担保債権者となります。信頼できるデベロッパーであれば、自発的に法律事務所や銀行のエスクローを通じて支払いを処理します。エスクローが設けられていないことは、未完成物件の取引において最も明らかな危険信号の一つです。.

建設の遅延。タイでは、遅延が未完成物件に関する最も一般的なリスクです。. 2025年の業界データによると、タイの未完成物件プロジェクトの60～70%で遅延が発生しており、契約上の完工期日を3～12ヶ月超過するのが一般的である。. ホアヒンでは、天候（特に雨季）やサプライチェーンの問題が最も一般的な原因となっています。6か月の遅延は不便なものです。契約に違約条項がない状態で18か月以上の遅延が生じた場合、深刻な財務上のリスクとなります。.

完成した住戸は、販売資料とは異なります。完成予想図やモデルルームは、常に最良の状態を映し出しています。天井の高さ、内装仕上げ、眺望、騒音レベル、共用部の質などは、販売時に提示された内容とは異なる場合があります。 唯一の確実な保護策は、購入契約書に厳密に記述された仕様条項を盛り込むこと、そして可能であれば、契約締結前にデベロッパーの完成済み物件を視察することです。.

許可・承認に関するリスク。プロジェクトの種類や規模に応じて必要な環境影響評価（EIA）や正式な建築許可など、必要なすべての許可を取得する前に販売を開始する未完成物件は、重大な危険信号となります。 土地局にマンション販売許可証が登録されていない場合、契約書にどのような記載があろうとも、外国人の自由保有権の登記は一切行えません。これは単なる理論上のリスクではありません。タイでは、許可に関する問題が未解決のままとなり、購入者が救済手段を持たなかったために、プロジェクトが停滞した事例があります。.

特にホアヒンにおいては、市場が保守的で低密度であるという特徴が、失敗リスクが最も高い投機的な400戸規模のプロジェクトが少ないという、リスクを軽減する要因となっています。 ホアヒンのコンドミニアム開発は、一般的に規模が小さく、需要主導型であり、現地で確かな実績を持つデベロッパーによって建設されています。だからといってリスクがなくなるわけではありません。ただ、リスクの程度が調整されるのです。.

49%の外国人枠はどのように機能するのでしょうか？また、計画通りに進まなかった場合、どのような問題が生じる可能性がありますか？

外国人割当枠は、一度きりの確認事項ではありません。これは、購入契約を締結した日から、土地局で所有権の登録を試みる日（場合によっては数年後になることもあります）までの間に変動する可能性のある、建物ごとに異なる動的な計算に基づいています。.

B.E. 2522年（1979年）の「分譲マンション法」に基づき、外国人は、建物の総販売可能床面積のうち、所有権（フリーホールド）として合計49%を超えて所有することはできません。 この計算は、区分所有権の戸数ではなく床面積（平方メートル）に基づいて行われ、購入時点ではなく所有権登録の時点で確認される。.

これにより、未完成物件特有のリスクが生じます。すなわち、デベロッパーが実際に用意されている数よりも多くの外国人向け割当分譲戸数を販売してしまう可能性や、購入者の確認手続きから所有権移転までの間に、他の購入者によってその割当枠が埋まってしまう可能性があります。建設が完了する前に外国人向け割当枠が埋まってしまうような、動きの速いプロジェクトでは、購入の遅い段階の買い手は、次のような提案を迫られることになるかもしれません。 借地権契約 彼らが購入していると信じていた完全所有権ではなく。借地権と完全所有権は同義ではありません。借地権には有効期限（通常は30年）があり、所有権証書にはあなたの名義で記載されません。.

自身を守るための具体的な手順は以下の通りです。契約締結時に、購入する特定の住戸について割当枠の空き状況を書面で確認すること。独立した弁護士に、土地局に直接（開発業者の言葉だけでなく）割当枠の状況を確認してもらうこと。そして、購入契約書に「フリーホールド（完全所有権）」が明記されており、フリーホールドの登録ができない場合には返金条項が設けられていることを確認することです。 完全所有権を取得するには、適切な認可を受けた分譲マンションであり、かつ チャノテのタイトル. 「Nor Sor 3」または「Nor Sor 3 Gor」として登録されている建物は、分譲マンションとして登録することはできず、また、これらの建物では外国人の永久所有権は認められていません。.

タイの不動産所有に関する選択肢についての記事 → 外国人によるホアヒンでの不動産購入

ホアヒンで未完成物件の契約を結ぶ前に、どのような点を確認すべきでしょうか？

未完成物件に関する問題の多くは、未完成物件そのものが原因ではありません。その原因は、契約締結前のデューデリジェンスが不十分であることにあります。金銭の授受を行う前に、書面にて確認すべき事項は以下の通りです。.

1. デベロッパーの実績。プロジェクトが確実に完成するかどうかを予測する上で、最も有力な指標は、そのデベロッパーが過去に同種のプロジェクトを成功裏に完成させた経験があるかどうかです。デベロッパーが訴訟に関与したことや破産宣告を受けたことはないかを確認し、単に宣伝されている物件だけでなく、実際に完成した物件を精査してください。可能であれば、同じデベロッパーが手掛けた完成済みの建物を訪れ、区分所有者に実際の利用体験について話を聞いてみてください。.

2. 環境影響評価（EIA）および建設許可。当該プロジェクトが（その規模や種類に応じて必要とされる場合）、承認済みの環境影響評価を取得していること、および有効な建設許可が発行されており、それが実際に承認された計画と一致していることを確認してください。これらの確認は、開発業者から提供された書類のみに頼るのではなく、弁護士に土地局へ直接確認してもらうようにしてください。.

3. 支払いのマイルストーンは、暦日ではなく工事の進捗状況に連動させる。支払いを確定した工事のマイルストーンに連動させる契約は、暦月に基づいて支払いを設定する契約よりも、はるかに強力な保護となります。開発業者が工事を遅らせた場合、マイルストーン連動型の契約であれば、支払いを停止することができます。.

4. 遅延違約金条項。 契約書には、契約上の完工日を明記するとともに、遅延に対する金銭的違約金を規定しておく必要があります。通常、違約金は1日あたり総購入価格の0.05～0.1%とし、上限額を定めておきます。「2027年第4四半期（予定）」と記載されているだけで違約条項がない契約では、建設が中止された場合、金銭的な交渉の余地がまったくなくなります。.

5. 完工および返金に関する規定。開発業者が破産や工事放棄により完工できなかった場合、契約書には全額返金が認められる旨を明記すべきである。また、開発業者が当該土地の正当な所有者であることを確認する条項も盛り込むべきである。そうでない場合、購入者は返金を受ける権利を有するべきである。.

6. 独立した法的審査。開発業者の社内法務チームには頼らないでください。タイの不動産専門の独立系弁護士に依頼する費用は、購入価格のほんの一部に過ぎず、あなたの利益と完全に一致する唯一の専門家です。.

支払いスケジュールはどのようなものですか？また、初期費用としてどのくらいの現金が必要ですか？

契約書に署名する前に、支払い体系を把握しておくことは必須です。それによって、建設期間全体におけるキャッシュフローのリスクが決まるからです。.

タイにおける標準的な未完成物件の支払いスケジュールは以下の通りです： 物件を確保するための予約金として約100,000バーツ、契約締結時に購入価格の10～20%を頭金として支払い、建設期間中に段階的なマイルストーン支払い（通常3～6ヶ月ごと）を行い、最終的に40～50%を 所有権移転.

具体的に言えば、1,000万バーツのコンドミニアムの場合、 頭金として100万～200万バーツを支払い、その後24～36か月の建設期間中に3～6か月ごとに20万～50万バーツを分割払いし、引き渡し時に400万～500万バーツの最終支払いが発生します。 外国人購入者は、これらの送金を外貨で行うよう計画を立て、各送金の証明を保管しておく必要があります。なぜなら、所有権登録のためのFET手続きにおいて、送金されたすべての金額を証明する書類が必要となるからです。.

構造上の重要なポイントとして、タイでは、未完成物件の段階別支払いは、ほぼ例外なく、保護されたエスクロー口座ではなく、開発業者の銀行口座に直接振り込まれることが一般的です。これは単なる形式上の問題ではありません。つまり、開発業者が各支払段階の間に債務不履行に陥った場合、あなたの支払いは第三者による保護を受けられないことを意味します。 契約書に署名する前に、開発業者が自主的なエスクロー制度や銀行による支払い保護を提供しているかどうかを確認してください。この質問に消極的な開発業者については、慎重に精査する必要があります。.

よくある質問

外国人としてホアヒンで未完成物件を購入するのは安全ですか？

ホアヒンで未完成物件を購入する場合、適切なデューデリジェンス（十分な調査）を行えば安全です。具体的には、許可証の確認、完成実績のあるデベロッパーの選定、契約締結前の独立した法的審査などが挙げられます。リスクは未完成物件そのものにあるのではなく、購入者を保護するために設けられた手順を省略することにあるのです。.

タイで未完成の分譲マンションを購入するには、弁護士が必要ですか？

その通りです。開発業者の弁護士ではなく、ご自身で独立したタイの不動産専門弁護士を雇う必要があります。その弁護士は、土地局で許可証の確認を行い、購入契約書の違約金や返金条項を精査し、外国人購入枠の適用状況を確認し、所有権登記に必要なFET（外国不動産税）関連書類が適切に整っていることを確認します。.

完成を待つ間、未完成の分譲マンションを賃貸に出すことはできますか？

いいえ。引き渡しが完了しておらず、登録物件としてまだ存在していない物件を賃貸することはできません。. 賃貸収入 引き渡し時から始まります。この点を投資スケジュールに織り込んでください。建設期間が24ヶ月ということは、すでに投入されている資本に対して、24ヶ月間、賃貸収益が得られないことを意味します。.

開発業者が倒産した場合、私の資金はどうなるのでしょうか？

エスクローを利用しない場合、開発業者に直接支払われる段階的な支払いはリスクにさらされます。 破産手続きにおいては、あなたは無担保債権者となり、その手続きは時間がかかり、結果も不確実です。実用的な対策としては、確かな実績と財務状況が確認された開発業者を選び、工程ごとの進捗状況に応じた支払い条件を徹底し、未完成の場合の返金条項が契約書に明確に記載されていることを確認することです。.