ホアヒンの短期賃貸と長期賃貸：どちらが得か？

ホアヒンに物件を購入した、あるいは購入しようとしている。観光客に夜な夜な貸すべきか、それとも1人のテナントと1年間契約するべきか。どちらも儲かります。しかし、どちらも同じお金にはなりませんし、同じリスクもありません。.

このガイドでは、この2つを並べて、実際に使用している。 マーケットデータ, 推測ではありません。本書が終わるころには、どの方法があなたの物件にとってより多くの利益を生むのか、それぞれにどれだけの労力がかかるのか、そしてほとんどのコンドミニアムのオーナーにとってすべてを決定する1つの法的ルールを知ることができるだろう。この本は、あなたが自信を持ってコンドミニアムを購入するために必要な、計算と事実だけを説明しています。.

まず、何が短期か長期か？

この線引きは単なる感覚ではなく、法的な数字である。短期賃貸とは、AirbnbやBooking.com、Agodaに掲載し、1泊または1週間単位で貸し出すような、30日未満の滞在を意味する。長期賃貸とは、30日以上の滞在を意味し、通常は1人のテナントと半年または1年の賃貸契約を結ぶ。.

この30日というマークは、ほとんどのオーナーが思っている以上に重要であり、なぜこのマークがあなたの計画を左右するのかについては、また後ほど説明する。30日未満は短期、30日以上は長期だ。.

ホアヒンでの短期レンタルの収入は？

短期レンタルは見出しの数字で勝ちます。最近の市場データによると、典型的なホアヒンのAirbnbは年間212泊、平均宿泊料金は約2,300バーツ（約$63）で、中央値は58%です。アクティブなリスティングの平均年収は460,000バーツ（約$12,500円）です。.

一等地はもっと高い。ビーチ、ナイトマーケット、ホテルのメインストリップから徒歩圏内のコンドミニアムは、11月から3月までの繁忙期には70～80%の稼働率を記録する。そのピーク時には、宿泊料金はオフシーズンより20～40%高くなる。.

しかし、宿泊料金と実際の宿泊料金の間にはギャップがある。宿泊客と宿泊客の間の清掃、プラットフォーム使用料、光熱費の増加、家具の消耗、予約管理にかかる時間やスタッフの人件費などだ。ローシーズンの空泊も痛い。そのため、好調なリスティングが460,000バーツを記録する一方で、これらのコストがかかると手取りは大幅に減ってしまいます。.

ホアヒンでの長期レンタルの収入は？

長期レンタル 高い天井と引き換えに、ストレスの少ない安定した収入を得ることができます。ホアヒンのコンドミニアムの中央値は月19,000バーツほどで、一軒家やプールヴィラは広さや面積にもよりますが、月20,000バーツから53,000バーツが一般的です。中級のコンドミニアムの場合、1年間でおよそTHB 200,000から240,000の家賃が入ります。.

書類上は、忙しいAirbnbよりも少ない。しかし、利回りを見てほしい。長期グロス 賃料利回り ホアヒンでは、5～7%前後で、管理、メンテナンス、短い空室期間を経て、ネット利回りは通常3.5～5.5%近くに収まります。収入は予測可能で、テナントが光熱費を支払い、物件の損耗ははるかに少ない。.

ここでの需要は確かだ。定年退職者、海外駐在員、そして増え続けるリモートワーカーたちは、一度に半年から1年の快適な住まいを求めており、人気エリアの優良物件が長く空き家になることはめったにない。.

短期と長期：本音のサイド・バイ・サイド

ここでは、あなたの財布と週末に実際に影響を与えるものだけに絞って比較する。.

何を比較するか	短期（毎晩）	長期（年間）
所得上限	繁忙期には高くなる	低いが安定している
収入の信頼性	季節のスイング	毎月安定している
あなたの仕事量	高：清掃、ゲスト、リスティング	低い：1年に1テナント
ランニングコスト	光熱費と手数料を支払う	光熱費はテナント負担
所有物の摩耗	激しく頻繁なターンオーバー	ライト、1人用
法的リスク（コンドミニアム）	ホテル免許のない高	低廉かつ明確な合法性

ほとんどのオーナーを決めるルール

これは多くのオーナーが引っかかるところであり、ほとんどの賃貸ガイドが飛ばしている部分でもある。タイの ホテル法, 30日未満の賃貸物件はホテルとして扱われる。合法的にホテルを経営するには、ホテルのライセンスが必要で、建物は厳しい防火安全基準と商業基準を満たす必要があるため、個々のコンドミニアムのユニットにはほとんど資格がない。.

その上、ほとんどのコンドミニアムの建物には、ショートステイを全面的に禁止する独自の細則があり、タイの裁判所はその細則がすべての所有者を拘束することを確認している。そのため、コンドミニアムを1泊単位で借りることは、たとえ時々であっても、国の法律と建物の規則の両方に抵触する可能性があります。.

これはホアヒンにとって遠い心配事ではない。2018年の画期的な事件では ここホアヒンの裁判所 短期コンドミニアムレンタルはホテル法に違反するとの裁定が下され、数人のオーナーが罰金を科された。ホアヒンはこのルールが最初にテストされた町でもあるので、地元のオーナーは誰も見ていないと思い込まず、真剣に取り組むべきだろう。.

最低宿泊日数を30泊以上に設定することです。Airbnbへの掲載は可能で、月単位以上の予約のみを受け付けるように設定を切り替えるだけだ。これなら法律の範囲内に収まるし、ホテルライセンスの問題も回避でき、デジタルノマドやスノーバードの人々にもリーチできる。私有地にあるヴィラはもっと余裕があるが、コンドミニアムのオーナーは初日からこの点を考慮して計画を立てるべきだ。.

では、どちらが実際に収入が多いのか？

グロス収入のみを計算し、適切な場所に合法的な短期物件を所有する場合、通常、年間リースよりもナイトリーレンタルの方が年間収入が多くなります。観光地でのピークシーズンの価格設定と高い稼働率は、他の追随を許さない。.

しかし、より多く稼ぐというのは間違ったゴールラインだ。清掃、使用料、光熱費、管理費、シーズンオフの空室、コンドミニアムに課される罰金のリスクなどを差し引けば、その差は急速に縮まり、多くのオーナーにとって、長期賃貸の方がほんのわずかな労力で純利益を上回ることになる。.

短期レンタルは、次のような場合に最高の収入源となる可能性が高い：

• 私有地に別荘を所有していたり、純粋に短期滞在が可能なコンドミニアムを所有していたり、ビーチやマーケットに近い一等地の観光地に物件を構えていたり、,
• ホテルライセンスがあれば合法的に滞在でき、最低30泊から宿泊可能である。.

長期レンタルは、次のような場合に最高の収入源となる可能性が高い：

• 短期滞在が制限されている一般的なコンドミニアムを所有している場合、季節による変動がなく、毎月安定した収入が欲しい、,
• 手間がかからず摩耗が少ないのがお好みの方、あるいはご自宅が内陸部や主要な観光地から離れている方。.

スマートな中道マンスリーレンタル

どちらかを極端に選ぶ必要はない。マンスリー・レンタル（30日以上の滞在）は、この2つの中間に位置する。マンスリー賃貸は、1年単位の長期賃貸よりも月々の収入が多く、30日ルールに基づき合法的であり、リモートワーカーや1～3ヶ月の滞在を希望する季節来訪者の強い流れを利用することができる。特にコンドミニアムのオーナーにとっては、12ヶ月のリースよりも収入が良く、夜間のAirbnbよりもはるかにリスクが少ないという、スイートスポットであることが多い。.

よくある質問

ホアヒンでAirbnbは合法？

タイでは、ホテルのライセンスなしで30日未満のコンドミニアムの賃貸は合法ではなく、ホアヒンの裁判所もこれを取り締まっています。Airbnbを合法的に利用するには、最低宿泊日数を30泊に設定する必要があります。.

ホアヒンの賃貸利回りはどのくらいですか？

グロスの賃貸利回りは5～7%が一般的で、ビーチフロントや都心の一等地のコンドミニアムは8%に達する。コスト控除後のネット利回りは3.5～5.5%となる。.

短期レンタルと長期レンタル、どちらが手間がかからないか？

長期賃貸の方がはるかに手間がかからない。一人のテナントと契約し、光熱費を支払い、入れ替わりはほとんどない。短期賃貸の場合は、管理人を雇わない限り、常に清掃、ゲストとのコミュニケーション、物件管理が必要になる。.

ホアヒンでテナントを見つけるのに最適な時期はいつですか？

長期リースの場合、4月から10月のローシーズンが最も空室が多く、価格設定も柔軟です。短期的なピーク需要の場合、11月から3月のハイシーズンは早めに満室になるので、前もってリストアップしておこう。.

外国人はホアヒンの不動産から賃貸収入を得ることができますか？

はい。外国人はコンドミニアムを所有し、賃貸することができます。土地を直接所有することはできませんし、賃貸を直接管理することは、就労許可の問題が生じる可能性があります。.

結論

短期賃貸はより高い数字を追い求め、長期賃貸はより安定した数字を守る。正解は3つの事柄に左右される：あなたの物件がどこにあるか、あなたの建物と法律が何を許可しているか、そしてあなたが実際にどれだけの手作業をしたいのか。.

もし、あなたが合法的で、立地の良い物件をアクションの近くに所有し、それを管理することに満足しているのであれば、短期はより多くの収入を得ることができます。一般的なコンドミニアムを所有し、自分の時間を大切にし、法的な心配をゼロにしたいのであれば、長期リースやマンスリーリースの方が、はるかに少ないストレスで、より多くのお金をあなたのポケットに残すことができるだろう。上記の数字と自分の数字を照らし合わせ、建物の細則を確認すれば、どちらの方法が自分にとってより多くの収入を得られるか、はっきりわかるだろう。.