タイにおける外国人向け分譲マンションの割当枠：「49%」ルールは実際にはどのように機能するのか

タイでのマンション購入に関するガイドのほとんどは、同じ数字を繰り返し記載するだけで、それ以上の説明は行っていません。 「49%」という数値自体は正しいのですが、購入が成立するかどうかを決定づけるのは、その割合がどのように計算されるか、いつ測定されるか、そして誰がそれを確認できるかという点です。このページでは、これら3つの点すべてについて、計算式を明記し、現在の法的立場をわかりやすく解説しています。.

タイにおける外国人向けのフリーホールド・コンドミニアムの割当枠はどのようになっていますか？

この規則は、B.E. 2522年（1979年）の「分譲マンション法」第19条および第19条の2に基づくものです。これは、タイ国内で分譲マンションとして登録されたすべての建物に適用されますが、その適用状況は全国的なものではなく、プロジェクトごとに個別に管理されています。 個々の購入者に対する免除、交渉、および裁量による例外は一切認められていません。.

その49%物件において、外国人による所有権は完全な所有権（フリーホールド）となります。 ユニット所有権証書にはあなたの名前が記載されます。タイ人所有者と同じ条件で、そのユニットを売却、抵当権設定、賃貸、または遺贈することができ、また共用部分の分割不能な持分も保有することになります。これが、コンドミニアムが多くの外国人購入者にとって市場に参入するための最も確実な手段である理由であり、また「購入できるかどうか」という疑問が生じる理由でもあります。 タイに家を持つ 「マンションを所有できるか」という問いとは、まったく異なる答えになります。.

建物の「51%」タイ側ユニットは、グレードが低いわけではありません。同じ建物であり、同じ設備を備え、多くの場合、間取りも同一です。違いは、所有権を誰の名義で登録できるかという点のみです。そのため、プロジェクトを候補に絞り込む前に、外国人割当枠での所有権（フリーホールド）と登録リースのどちらを選ぶべきか、その違いを理解しておく価値があります。 当ガイドでは、これら2つの選択肢を比較し、どちらを選ぶべきかについて解説しています。 タイで住宅を購入または賃貸する.

49%は、床面積で測定されるのでしょうか、それとも戸数で測定されるのでしょうか？

この区別こそが、一般に最もよく見られる誤解です。広く読まれている要約のいくつか（公式のものも含む）では、割当数を総戸数の49%と説明しています。しかし、同法では面積を基準としています。用途が混在する建物の場合、この2つの計算方法では全く異なる結果が導き出されますが、土地局は法律に明記されている方法を適用します。.

販売可能面積が3,000平方メートルの40戸建ての建物における計算は以下の通りです：

ユニットタイプ	単位	各々のサイズ	総面積	建物の持分
スタジオ	20	35平方メートル	700平方メートル	23.3%
1ベッドルーム	12	55平方メートル	660平方メートル	22.0%
2ベッドルーム	6	90平方メートル	540平方メートル	18.0%
ペントハウス	2	550平方メートル	1,100平方メートル	36.7%
建物全体	40	混合	3,000平方メートル	100%
外国人枠	決まった数はない	該当なし	1,470平方メートル	49%

この建物の割り当て面積は1,470平方メートルです。もし2つのペントハウスがすべて外国人購入者に売却された場合、1,100平方メートルが埋まり、残り370平方メートルしか残らないことになります。これは、現在販売中の38戸のうち、約10戸分のスタジオに相当します。 一方、同じ1,470平方メートルをワンルームの購入者に販売した場合、42戸分を賄うことができ、これは当ビルの総戸数を上回ります。同じ割合でも、戸種の構成によって結果は全く異なってきます。.

実務上の影響：大規模な分譲物件では、販売枠が早期に、しかも目立たない形で埋まってしまう傾向があります。販売事務所は、「ほとんどの住戸はまだ販売中」と正直に答えるかもしれませんが、実際には建物の海外向け部分はすでに完売しているのです。これが、市場の上位層の購入者にとって販売枠の問題がより重要になる理由でもあり、以下の内訳と併せて留意しておく価値があります。 ホアヒンで500万、1000万、あるいは2000万バーツあれば何が買えるか.

分譲マンションにまだ外国人向け割当枠が残っているかどうかを確認するにはどうすればよいですか？

マンションの管理組合に対し、当該建物の現在の外国人所有割合に関する書面による確認書を依頼してください。この確認書は、土地局が外国人名義での住戸登録を行う際に要求するものであり、唯一信頼性のある数値となります。.

その手順は、以下のページに記載されています。 政府の公式情報ポータルサイト：購入者は、分譲マンションの管理組合から外国人所有割合を確認する書面を受け取り、その書面を所有権移転の手続きのために土地局に提出する。販売パンフレット、不動産業者の物件情報、口頭での保証など、割当割合に関するその他のあらゆる情報源は、この書面よりも二次的なものである。.

有用な確認書には、最近の日付が記載されており、プロジェクト名と具体的なユニット名が明記され、残りの外国人割当面積が、ユニット数や四捨五入された整数で表された割合ではなく、平方メートル単位で記載されているものです。 中古物件を購入する場合は、現在の権利証も確認し、そのユニットがすでに外国人割当枠に登録されていることを確認する必要があります。タイ人の名義で保有されているユニットは、自動的に切り替わるわけではないからです。.

「ホアヒン・ジャパン」の当社オフィスでは、口頭での割当確認は、確認されていないものとして扱っています。. 森広明美 ここで言いたいのは、この市場で20年以上携わってきた中で、私が最も頻繁に目にする不一致は、詐欺ではなく経理上の問題だということです。営業所では自社の予約リストに基づいて割当数を提示しますが、法人の記録には実際に登録された内容が反映されており、最終的に成立しなかった予約が、この2つの数値の間に数ヶ月間残ってしまうことがあるのです。 私の買い手が海外割当枠に依存している場合は、手付金の送金を行う前に法人から最新の証明書を要求し、送金日の直前に再度確認を取っています。これには数日かかりますが、無駄な手順だったことは一度もありません。.

外国人枠は、実際にはいつ確定するのでしょうか？

土地登記所での所有権登記の時点であり、予約時や契約締結時ではありません。手付金を支払った日に存在していた割当枠は、所有権移転の時点ではなくなっている可能性があり、これが未完成物件購入における最大のリスクです。.

同法では、所有権の登記が行われた時点で遵守状況が審査されます。その前の段階では、法律上、割当枠が確保されることはありません。開発業者が契約に基づき割当枠を確保しておくことは可能ですが、それはあなたと開発業者との間の私的な約束に過ぎず、その価値は書類に明記されている内容に完全に依存します。.

完成物件の場合、リスクにさらされる期間は短く、通常は数週間程度です。一方、未完成物件の購入では、その期間は2～3年に及ぶこともあり、その間に建物が売却され、割当状況が変化する可能性があります。 この保護措置は契約上のものなので、口頭での約束ではなく、予約契約書に明記される必要があります。具体的には、所有権移転の時点で外国人割当枠が利用できない場合、支払済みの全額が全額返金される旨の条項、および開発業者が割当枠をプールではなく、特定のユニットに割り当てることを義務付ける条項です。 建設中のプロジェクトを検討されている場合は、当サイトのガイドと併せて以下をお読みください。 ホアヒンで未完成の分譲マンションを購入する そして、～かどうかという点について 未完成物件と完成物件のどちらがより安全か.

建物の外国人枠がすでに満員の場合はどうなるのでしょうか？

正当な選択肢は3つあります。登録済みの賃貸契約でその物件を借りる、既存の外国人所有者がタイ人の買い手に売却した際に割り当て枠が解放されるのを待つ、あるいは別の建物で購入する、というものです。割り当て枠が再開されるまでは、ご自身の名義での所有権取得は不可能です。.

通常、最大30年間の登録リースが代替手段として用いられます。これは土地登記所において当該物件に対して登記され、所有権の売却後も存続します。また、更新条項を設けることも可能ですが、更新は保証された権利ではなく、契約上の約束に過ぎません。 賃貸物件の利回りは、所有形態がフリーホールドかリースホールドかによって実質的に影響を受けないため、純粋に賃貸収益を目的とした購入の場合、両者の差は買い手が予想するよりも小さい。当社の比較によると、 ホアヒンにおける長期賃貸と購入の比較 その選択の背景にある数字について解説しています。.

他にも提案される第4のルートがありますが、これは避けるべきです。名義株主を擁するタイ企業を通じてタイの割当枠のユニットを購入することは、合法的な回避策ではなく違法な抜け道であり、名義株主構造に対する取り締まりは大幅に強化されています。 リスクは購入者に帰属し、転売しても消えることはありません。外国人割当枠における完全所有権、あるいは適切に登録された賃貸借契約の2つの仕組みのみが有効です。.

賃貸権付きの分譲マンションは、外国人購入枠を消費しますか？

いいえ。49%の上限は、外国人の名義で登録された完全所有権にのみ適用されます。登録済みの賃貸借契約の場合、割当枠の算定上、当該物件はタイ人の完全所有権として扱われるため、49%の上限を消費することはありません。.

これが、人気の物件が、外国人向けのフリーホールド分が完売した後も、長期間にわたって売れ続ける理由です。デベロッパーは残りの在庫をリースホールドに切り替えるため、割当枠の合計数は変わりません。また、これは、タイ人の所有者が物件を売却し、その時点でたまたま割当枠に空きがあれば、リースホールドのユニットが後にフリーホールドとして販売される可能性があることを意味しますが、その期待だけで購入すべきではありません。.

実際に重要な違いは、転売時の流動性と相続です。フリーホールド物件は、購入希望者の層が広く、所有権の移転手続きも簡素です。一方、リース物件は契約期間が限られており、残存期間が短くなるにつれて価値に影響が出てきます。もし、コンドミニアムと、所有形態がまた異なる一戸建てや別荘の購入を比較検討しているのであれば、当社の比較では ホアヒンにおける高級ヴィラとコンドミニアムの比較 双方の立場を明らかにしている。.

購入資金が海外からのものであることを、どのように証明すればよいですか？

購入代金の全額は、海外からタイへ外貨で送金され、タイの銀行によってバーツに換算されなければなりません。土地局が登記の際に受理する証拠書類として、銀行が発行する「外国為替取引明細書」、またはこれに相当する入金通知書が求められます。.

銀行は、50,000米ドル相当以上の取引については、タイ中央銀行への報告義務があるため、当然のこととして「外国為替取引届出書」（依然として広く「Thor Tor 3」と呼ばれている）を発行します。 この基準額を下回る取引の場合、銀行は通常、同じ情報を記載した入金通知書または確認書を交付し、土地局はこれらを受け入れています。いずれの書類にも、送金人または受取人として買い手の氏名が記載されていなければなりません。.

購入者がつまずきやすい点が2つあります。1つ目は、送金の「目的」の記載です。ここにはプロジェクト名と物件名を明記する必要があります。例えば、「特定の建物内の分譲マンション購入のための送金」といった具合です。 2つ目は送金経路です。オフショアで為替換算を行い、国内でタイバーツとして振り込むアプリを介した送金は、たとえ為替レートがどれほど良く見えても、適格な外貨送金とはみなされません。外貨をタイの銀行に送金し、タイ国内で為替換算を行うようにしてください。.

原本は必ず保管しておいてください。これらは、後日売却代金を本国へ送金する際に必要となるものであり、すべての外国人所有者が提示できるよう備えておくべき書類一式の中に、権利証書とともに含まれています。権利証書全般について確認したい場合は、当社のガイド「～の方法」をご覧ください。 タイのチャノート（土地権利証）を確認する 何に注目すべきかを説明しています。.

外国人所有者が売却したり死亡したりした場合、割当枠はどうなるのでしょうか？

外国人所有者がタイ人購入者に売却すると、割当枠は当該建物に返還され、タイ人所有者が外国人購入者に売却すると、再び割当枠が消費される。物件を相続した相続人は、割当枠の範囲内でその物件を保有する資格を満たすか、あるいは通常1年以内にその物件を処分しなければならない。.

この割当枠は、一度限りの割り当てではなく、累積残高として管理されています。閉鎖された建物は再開されることがあり、実際に再開されるケースもあるため、「待つ」という選択肢は、単に丁重に断るための言い回しではなく、現実的な選択肢なのです。規模の大小を問わず、どの建物でも毎年外国人オーナーによる売却が行われており、タイ人購入者への売却が行われるたびに、それに対応する床面積が解放されることになります。.

外国人による外国人への転売は、割当枠に影響を与えません。その面積はすでに外国人枠として計上されており、引き続きその枠内に留まるため、割当枠が厳格に管理されている物件では、外国人枠の住戸が、それ以外の点で全く同じ条件のタイ人枠の住戸に比べて価格プレミアムがつく傾向にある一因となっています。.

相続に際しては、権利は自動的に承継されるわけではありません。第19条の要件を満たし、かつ当該建物の割当枠内に収まる相続人は、その住戸を登録することができます。要件を満たさない相続人は、法定期間内に当該住戸を処分しなければなりません。特に、転居の意向がないご家族をお持ちの購入者にとっては、所有している間に、所有終了後ではなく、この点について計画を立てておくことが重要です。.

タイは、外国人によるコンドミニアム購入の制限枠を49%から75%に引き上げるのでしょうか？

いいえ。2026年9月現在、49%の上限は依然として法的に定められています。この割当量を75%に引き上げる提案（一部の案では指定区域に限定されるものもあります）は、2024年から検討が進められていますが、まだ法制化されていません。.

リース期間の上限を30年から99年に延長するという並行する提案についても同様である。いずれも内閣レベルで議論されており、主権や国内の財政負担能力を理由に政治的な反対を受けており、いずれも立法手続きは完了していない。「王室官報」に改正案が掲載されるまでは、法律とはみなされない。.

購入者にとっての実用的なルールは単純です。 現在のルールに基づいて取引価格を算定することです。もし販促資料に「75%」の割当枠や「99年リース」が、あたかも現在利用可能なかのように記載されている場合、それは資料の他のすべての項目について、より厳しく質問すべき理由となります。将来的な規制緩和は、もともと理にかなっていた購入案件に対する「追い風」にはなり得ますが、決してその購入の「理由」にはなり得ないのです。.

ホアヒンでのコンドミニアム購入者に対する外国人購入枠は、どのように機能しているのでしょうか？

ホアヒンはプラチュアップ・キリ・カーン県に位置しており、同県は外国人購入者へのコンドミニアム譲渡件数がタイ国内トップ10に入る県の一つです。この地域における購入枠の圧力は、市場全体に広がっているわけではなく、ごく少数のビーチフロント開発プロジェクトに集中しているため、物件の入手可能性は各建物ごとの状況次第となります。.

2025年、全国で外国人購入者が購入したマンションは14,899戸、総額609億2,000万バーツに上り、これは譲渡総戸数の約14.7%、譲渡総額の4分の1を占めた。また、プラチュアプ・キリ・カーン県は、外国人による譲渡件数が最も多かった上位10県の一つに名を連ねた。, Khaosod Englishの報道によると 不動産情報センター（REIC）のデータによると、同データではロシア人購入者がプーケット、チョンブリー、プラチュアップ・キリ・カーンに集中していることが示されており、これは現地の状況からも確認できる。 2026年上半期、REICの記録によると、全国で外国人への不動産譲渡件数は6,533件となり、前年同期比で8.8%減少した。一方、譲渡総額は1.5%の減少にとどまっており、取引量は減少したものの、取引額に関しては市場が軟化していないことがうかがえる。.

これは、ホアヒンで物件を購入する人にとって、外国人購入枠が一般的に考えられているほど、実際には購入の決定的な制約となることはめったにないということを意味します。 市場の大部分、特に市街地や丘陵地帯の開発物件では、外国人購入枠に余裕があります。購入枠が逼迫するのは、広めの住戸を備え、長年にわたり外国人所有者が多いビーチフロントの高層マンションであり、これはまさに前述の延床面積の計算が予測するパターンそのものです。立地を比較検討している購入者の方には、当社のガイドが参考になるでしょう。 ホアヒン北部対ホアヒン南部 そして、～へ ヒンレクファイ 候補リストを絞り込むのに役立ち、また当社の ホアヒンの不動産市場レポート 現在の状況については。.

この時点で、私はたいていクライアントのペースを少し落とします。. 森広明美 繰り返しになりますが、購入希望者は、プーケットやパタヤに関する情報を読んだ後など、49%規則こそが、この地での住宅購入を阻む障害だと確信してやって来ますが、ホアヒンではそれが障害となることは極めて稀です。 私が代わりに尋ねたいのは「どの物件か」ということです。なぜなら、その答えは物件ごとに異なるからです。また、割当枠に余裕があっても立地が良くないプロジェクトは、割当枠が厳しくても立地が適切なプロジェクトよりも、結果として悪い選択になるからです。 私自身も日本出身であり、日本語や英語でクライアントと仕事をしている中で、ここで最も成功している購入者は、まず立地を決定し、販売枠を「検索条件」ではなく「確認事項」として扱う人々であることに気づきました。私たちの ホアヒンの日本人コミュニティ このページでは、新しい環境に慣れるという側面について取り上げています。.

よくある質問

タイのマンションは、100%の規定に基づき、外国人が所有することは可能ですか？

いいえ。外国人の完全所有権は、総延床面積の49%を上限とし、少なくとも51%はタイ人の所有下にある必要があります。1999年から2004年にかけては、特定の状況下において一時的な例外措置が設けられていましたが、それはすでに期限切れとなっています。.

タイ人の配偶者の名義で購入した場合、外国人購入枠の制限対象となりますか？

タイ国民の名義で登録されたユニットは、タイの51%に分類され、外国枠を消費することはありません。また、これは法的にそのユニットがあなたの所有物ではないことを意味するため、この取り決めは上限を回避する手段としてではなく、十分な助言を受けた上で締結すべきです。.

割当枠はタワーごとですか、それとも登録されたプロジェクトごとですか？

これは登録済みの各分譲マンションに適用されます。登録内容によっては、1棟のみの場合もあれば、複数の棟にまたがる場合もあります。複数のタワーからなる開発プロジェクトでは、各棟ごとに割当残高が異なる場合があるため、ご自身の住戸がどの登録区分に該当するか、法人側に確認してください。.

ビザの種類にかかわらず、すべての外国人は割当枠内で購入する資格があるのでしょうか？

第19条に基づく資格は、法定の条件を満たすかどうかにかかっており、最も一般的なのは、購入資金を外国通貨で海外から送金することです。ビザの種類によってこの権利が生じたり消滅したりすることはなく、長期滞在ビザを取得しても、所有権に関する追加の特権は付与されません。.

外国人枠の物件について、タイの銀行から住宅ローンを組むことはできますか？

非居住外国人に対する国内の住宅ローン融資は限定的であり、外国人向け割当物件の購入のほとんどは、送金された資金による現金決済で行われています。一部の開発業者は建設期間中の分割払いを提供しており、少数の金融機関が、より厳しい条件を伴う国際向け融資プログラムを展開しています。.

外国の割当単位は、同一のタイの割当単位よりも価値が高いのでしょうか？

割当枠が不足している建物では、外国人向け割当枠の物件は、購入希望者が多く、所有権の移転手続きも簡便であるため、通常、プレミアムが付きます。一方、割当枠に余裕のある建物では、プレミアムはわずかか、あるいは全くつきません。.

要約

外国人向けの分譲マンション割当枠は、言われているほど大きな障壁ではありませんが、手続きに関しては容赦がありません。戸数ではなく延床面積で計算され、予約時ではなく登記時に審査が行われ、分譲マンションの法人による書面での確認のみが有効となるため、早期に確認を行い、所有権移転前に再度確認を行う購入者には有利に働きます。.

3つの習慣を実践すれば、リスクのほぼすべてをカバーできます。 資金の移動を行う前に、日付入りの割当確認書を入手してください。振替時に割当が利用できない場合に備え、予約契約書に全額返金条項を盛り込んでください。購入代金は海外から外貨で送金し、送金目的欄には「ユニット」と明記してください。これらを行えば、49%ルールは取引に対する脅威ではなく、単なる事務手続きとなります。.

ホアヒンにある特定の物件をご検討中で、購入を決定する前に現在の外国人購入枠の状況を確認したい場合は、弊社が確認書の取得を代行し、予約条件についてご説明いたします。まずは弊社の ホアヒンの不動産市場レポート, 、または以下をお読みください ホアヒンでの外国人居住者の実際の生活とは もし、ここが購入先として適切かどうか、まだ迷っているのであれば。.