ホアヒンにおける未完成物件と完成済み物件：どちらがより安全か？

ホアヒンでは、完成済みの物件の方が構造的な面でより安全な購入選択肢と言えます。なぜなら、完成した住宅を実際に確認した上で、所有権移転時に所有権を取得できるからです。未完成物件の購入も賢明な選択となり得ますが、その安全性はマーケティングパンフレットの内容ではなく、開発業者と契約内容に完全に左右されます。.

これが簡単な答えです。しかし、より詳しい説明も重要です。なぜなら、タイにおいて未完成物件（オフプラン）の方がリスクが高い理由は、法的かつ具体的なものだからであり、完成済み物件のリスクも確かに存在しますが、ほとんど議論されることがないからです。このガイドでは、判断に必要なホアヒン市場の状況を踏まえ、その両方の点について解説しています。.

ホアヒンでは、未完成物件と完成済み物件のどちらがより安心できるでしょうか？

完成済みの物件は、主要な不確定要素がすべて排除されているため、ほとんどの購入者にとってより安全です。建築品質を点検し、権利関係を精査し、所有資格を確認した上で、すぐに入居したり賃貸に出したりすることができます。未完成物件は、その評判ほど危険ではありませんが、それは開発業者と契約内容が適切に精査されている場合に限られます。.

完成済みのヴィラやコンドミニアムの場合、目に見えるものがそのまま手に入るものです。工期の遅れもなければ、完成予想図と現実を比較する必要もなく、開発業者に資金が留保される待機期間もありません。取引は、基本的に所有権の確認を経て、所有権の移転が行われるという流れです。.

未完成物件の購入では、その構図が逆転します。まだ存在しない物件に対して、設計図やデベロッパーの約束を基に、段階的に支払いを進めることになります。その見返りとして、購入価格の割引、物件の優先選択権、建設期間にわたる分割払い、そして引き渡し前の資産価値上昇の可能性が得られます。.

どちらの選択肢も、万人に正しいとは限りません。より安全な選択は、どの程度検証ができるか、どのくらい待てるか、そしてより良い価格を得るためにどの程度の執行リスクを許容できるかによって異なります。.

なぜタイでは、他の多くの国に比べて未完成物件の購入はリスクが高いのでしょうか？

タイではエスクローが任意であるため、未完成物件の購入にはより大きなリスクが伴います。というのも、 エスクロー法は2008年に施行された, 、購入者とデベロッパーは、認可を受けたエスクロー業者を利用することに合意することもできますが、それを義務付ける規定はなく、ホアヒンのデベロッパーの多くは依然として、段階的な支払いを直接受け取っています。.

多くの欧米市場では、未完成物件の頭金は、引き渡しまで保護された口座に預けられます。一方、タイでは、デベロッパーが購入者からの分割払いを建設資金の一部に充てるのが依然として一般的な慣行となっています。 予約金、契約金、および進捗に応じた支払いは、通常、開発業者に直接支払われます。プロジェクトが停滞したり、開発業者が倒産したりした場合、その資金を取り戻すには、単に保護された口座から引き出すのではなく、訴訟を起こす必要があります。.

これこそが、タイにおいて「評判の良いデベロッパーを選ぶ」というアドバイスが単なる一般的な助言にとどまらない、構造的な理由です。実際、デベロッパーの財務状況こそが、購入者の頭金の担保となるのです。.

「Hua Hin Japan」のオーナーである森弘明美氏は、2005年の同社設立以来、海外からの購入希望者に対しホアヒンでの不動産購入をサポートしており、未完成物件の取引においては、支払いスケジュールを最初の交渉ポイントとして扱っている。 彼女がクライアントに掲げるルールは単純明快だ。建設の目に見える節目を迎える前に支払う金額が少なければ少ないほど、リスクも小さくなる。着工前に多額の頭金を要求するデベロッパーは、そのプロジェクトの資金調達状況について何かを物語っているのだ。.

特定のプロジェクトを検討されている場合は、当社のステップバイステップガイドをご覧ください。 ホアヒンで未完成の分譲マンションを購入する 予約から引き渡しまでの全プロセスを順を追って解説します。.

ホアヒンで未完成物件を購入する場合、実際のリスクにはどのようなものがあるのでしょうか？

ホアヒンにおける未完成物件の問題のほぼすべては、3つのリスクに起因しています。それは、工事の遅延、約束された仕様からの逸脱、そしてデベロッパーの経営破綻です。これら3つは、建設上の問題となる以前に契約上の問題であるため、代金を支払う前にそのリスクを軽減することが可能です。.

建設の遅延が最もよく見られる問題です。引き渡し日が6か月や12か月遅れることは、投資家にとっては不便なだけですが、入居を待つ間賃貸住宅に住んでいる人にとっては、深刻な出費となります。適切に作成された売買契約書には、竣工日が明記されており、引き渡しが遅れた場合に開発業者が支払うべき日額または月額の違約金が定められています。.

仕様からの逸脱は目立たないものの頻繁に発生します。例えば、ショールームに展示されているものより安価な設備、プールの仕上げが異なる、レイアウトの変更などです。こうした事態を防ぐには、契約書に詳細な仕様書添付書類を添付し、「図面通り」という表現が解釈の余地を残さないようにすることが重要です。.

開発業者の債務不履行は、最も発生頻度が低く、かつ最も多額の損失をもたらす結果です。防御策としては、契約書に「債務不履行時の返金条項」を盛り込むこと、ホアヒンで実際に視察できる完成済みプロジェクトを持つ開発業者を選ぶこと、そしてプロジェクトが立地する土地の所有権が確認されていることが挙げられます。何かに署名する前に、その方法を学びましょう。 タイのチャノート（土地権利証）を確認する, 、というのも、開発業者が明確な所有権を持たない土地の物件を販売することは、これ以上ないほど危険な兆候だからです。.

ホアヒンの完成済み物件はリスクがないのでしょうか？

いいえ。完成済みの物件であれば建設リスクはなくなりますが、外国人購入者は所有権の移転に際して、所有権や書類手続きに関するリスクに依然として直面します。マンションの場合、最も重要なのは外国人購入枠です。これによると、 タイの「分譲マンション法」第19条, 、外国人による分譲マンション1棟あたりの延床面積の合計所有割合は、49パーセントを超えてはならない。.

人気のある完成済み物件の場合、その割当枠はすでに埋まっている可能性があります。 未完成物件を購入する場合は通常、外国人所有枠にまだ余裕がありますが、完成済み物件を購入する場合は、頭金を支払う前にその枠に余裕があるか確認する必要があります。当該物件の管理組合事務所に、現在の外国人所有状況を確認した日付入りの書面を請求し、所有権移転日の直前に再度確認してもらうようにしてください。他の外国人が売買を行うにつれて、その数は変動するからです。.

また、外国人購入者は、購入代金を外貨でタイに送金し、銀行から「外国為替取引証明書」を取得する必要があります。これは、土地局が外国人の所有権登録を行う際に、この証明書類を要求するためです。ここで、タイバーツでの送金や名義間違いなどのミスがあれば、所有権移転が遅れたり、完全に阻止されたりする可能性があります。.

一戸建てや別荘の場合は、状況がまた異なります。これは、分譲マンションの持分制度の代わりに、土地所有に関する規則が適用されるためです。当サイトのガイドでは、 タイにおける住宅の外国人所有 リース権や構造に関する選択肢を、わかりやすい言葉で説明しています。.

最後に、完成済みの古い建物については、新築物件では問われないような点――償還基金の健全性、当該住戸の未払い管理費、共用施設の状態など――について確認する必要があります。「完成済み」だからといって、すべてが確認済みというわけではありません。.

未完成物件と完成済み物件の価格にはどのような違いがあるのでしょうか？

未完成物件の購入では、割安な価格と分割払いが可能ですが、完成物件の購入では確実性と即時の賃貸収入が得られます。ホアヒンでは、デベロッパーは通常、建設初期段階の未完成物件の価格を、同等の完成済み物件よりも低く設定し、建設が進むにつれて価格を引き上げます。したがって、この割引は、建設期間中に購入者が負うリスクに対する対価であると言えます。.

ファクター	未完成物件	完了
エントリー価格	最も低い、特に発売前および初期段階	「Higher」は、建設リスクがゼロであることを反映しています
支払い体系	開発期間を通じて段階的に実施し、初期段階での負担を軽減する	送金時に全額お支払いください
検査	図面、ショールーム、およびレンダリング画像のみ	コミット前の徹底的な物理検査
外国人向け割当枠（分譲マンション）	通常、発売時に購入可能です	確認が必要です。満席の可能性あり
賃貸収入	引き渡し完了後のみ開始されます	すぐに開始されます
ユニットの選択	最高の床材と眺望のラインナップ	残っているもの、または再販売されるもののみ
主なリスク	開発者の業務遂行と段階的な支払い	過剰支払い、割当、建物の状態

数値の推移はセグメントや地域によって異なり、年ごとに変動します。定期的に更新される当社の ホアヒンの不動産市場レポート 地域や物件の種類ごとの現在の価格動向を把握できます。予算を立てている場合は、こちらをご覧ください。 ホアヒンで500万、1000万、2000万バーツで何が買えるか 今すぐ。.

価格設定に関するもう1つの微妙な点として、この比較は「未完成物件」と「完成済み物件」の対比だけでなく、「コンドミニアム」と「ヴィラ」の対比でもある。というのも、ホアヒンは両者がほぼ同等の利回りを提供するという点で珍しいからだ。当社の分析によると、 ホアヒンのヴィラとコンドミニアムの比較 投資目的の購入者とライフスタイル重視の購入者のどちらにも適した物件です。.

ホアヒンで未完成物件を安全に購入するにはどうすればよいでしょうか？

未完成物件の購入は、契約締結前に以下の5つの確認を行うことで安全なものになります。開発業者の過去の完成物件を確認すること、土地の所有権と許認可を確認すること、支払いスケジュールを交渉すること、遅延および不履行に関する条項を盛り込むこと、そして仕様書を文書化すること。これらの一つでも省略すれば、運任せになってしまうことになります。.

実際には、次のような手順になります。開発業者がホアヒンで既に完成させたプロジェクトを少なくとも1件訪問し、その建物の経年変化を確認してください。開発業者が土地を所有していること、建築許可、および必要に応じて環境承認が取得されていることを確認してください。支払いスケジュールを、暦日ではなく建設の進捗段階に合わせて設定し、目に見える進捗に応じて支払いが行われるようにしてください。 契約書には、明確な竣工期日、遅延時の違約金、および開発業者が引き渡しを履行できなかった場合の支払金の返還条項が明記されていることを強く求めましょう。また、完全な仕様書を契約書の付属書類として添付してください。.

ホアヒンで20年にわたり、日本や海外のバイヤーと仕事をしてきた明美さんの習慣は、販売事務所が顧客を急かそうとするまさにその瞬間に、顧客のペースを落ち着かせることだ。 予約金は購入者に焦りを抱かせるために設けられたものですが、彼女によると、ホアヒンで本当に良い物件であっても、デベロッパーの実績や土地の書類が第三者によって確認される前に契約を結ぶほど希少なものなど決してないとのことです。トラブルに巻き込まれる購入者は、ほとんどの場合、質問をしすぎた人ではありません。.

また、開発業者が支払いのエスクロー契約に応じるかどうかを尋ねてみるのもよいでしょう。ホアヒンの開発業者の多くはこれを断るでしょうが、その回答自体もデューデリジェンスの参考になります。資金繰りが安定している開発業者であれば、同意してもほとんど不利益はないからです。.

よくある質問

ホアヒンの未完成物件は安全でしょうか？安全である可能性はありますが、その安全性はプロジェクトそのものよりも、開発業者の実績や契約内容に左右されます。土地所有権の確認、工程に応じた分割払い、および遅延・返金条項があれば、実際のリスクの大部分は排除されます。.

外国人はタイで未完成物件を購入できますか？はい。外国人は、タイ国内においてコンドミニアムのユニットを完全所有することができます。 外国人枠49パーセント 建物のうち、発売当初の未完成物件の購入では、通常、購入枠に余裕があります。.

ホアヒンのデベロッパーが倒産した場合、手付金はどうなるのでしょうか？エスクロー契約を結んでいない限り、分割払いの代金は直接デベロッパーに支払われるため、返還の可否は契約書の債務不履行条項、そして最終的には法的措置にかかっています。そのため、手付金が法律で保護されている市場に比べ、タイではデベロッパーの審査がより重要になるのです。.

賃貸収入の面では、未完成物件と完成済み物件のどちらが優れているのでしょうか？完成済み物件は、すぐに家賃収入が得られるため、収入面では優れています。一方、未完成物件は引き渡しまでは収入が得られません。未完成物件を購入する投資家は、1年から3年分の収入を犠牲にして、より低い購入価格を実現していることになります。当社のガイドでは、 ホアヒンにおける短期賃貸と長期賃貸 その収入がどのようなものかについて解説しています。.

ホアヒンでは、未完成物件の購入者は本当に割引を受けられるのでしょうか？一般的には「はい」と言えます。割引幅は販売開始前が最も大きく、建設が進むにつれて縮小していきます。この割引を「ただのお金」ではなく、建設リスクに対する補償と捉え、お買い得だと決めつける前に、同じ地域の完成済み中古物件と比較検討することをお勧めします。.

どちらのタイプの購入でも弁護士に依頼すべきでしょうか？はい、どちらもです。未完成物件の場合は、少額の予約金を超える支払いを行う前に契約書の確認が必要であり、完成物件の場合でも、所有権移転の前に、所有権、持分、および抵当権などの確認が必要です。.

まとめ：ホアヒンではどちらを買うべきか？

確実性を最優先とするなら、完成済み物件を選びましょう。すべてを内見でき、収入はすぐに得られ、主なリスクは1週間のデューデリジェンスで確認できます。一方、最良のユニット選びと購入価格を重視し、開発業者や契約内容を適切に精査する準備ができているなら、未完成物件を選びましょう。タイでは、分割払いの安全性は、その資金を預かる企業の信頼性に左右されるからです。.

ホアヒンで初めて不動産を購入する外国人にとって、評判の良い開発プロジェクトの完成済み物件を選ぶのが、ストレスの少ない方法だ。 時間的余裕があり、現地のアドバイスを受けられ、長期的な視点を持つ購入者にとっては、厳選された未完成物件（オフプラン）は、この市場に参入する上で依然としてコストパフォーマンスに優れた選択肢の一つです。いずれにせよ、安全性は物件の種類にあるのではなく、入念な確認にあるのです。.

Hua Hin Japanは2005年以来、英語と日本語を用いて、海外のお客様と最適なホアヒンの物件をマッチングしてきました。特定のプロジェクト（未完成物件・完成済み物件を問わず）についてセカンドオピニオンをお求めの方は、契約書に署名する前に、アケミとチームまでご連絡ください。.